房企再融资引发“调控松动”说
本周地产很忙，先是万科被爆出新房价格大幅下调，之后浙江房企兴润置业宣布债务违约，不过中茵股份和天保基建两家上市房企定增方案的通过又带来再融资开闸的佳音……不过种种迹象看来，房地产商们仍然面临难解的困局。
3月19日，中茵股份和天保基金两家上市房企的非公开发行股票预案双双获得证监会无条件核准为本周初被大幅唱空的房产注入一针强心针，业内解读为停滞了三年多的房地产再融资正式开闸。
与之前被关注的绿地集团借壳金丰投资上市、外高桥和海印股份定增方案相比，此次两家上市公司定增方案略有不同。从募资投向来看，天保基建募投项目为空港商业区住宅及金海岸住宅项目，而中茵股份项目为徐州中茵广场，包括写字楼公寓酒店等，并非此前所传的保障房或者棚户区项目。与此前相比，监管层态度态度似乎变得开放。
对于房地产再融资，房企们盼了四年，为何发生在此时？本周初的一桩违约事项被解读为推手。本周初，浙江一家房企兴润置业宣布债务违约，虽然这起违约对于建设银行和中国房地产行业影响不大，但是对于市场看空情绪仍有一定影响。
不过宏源证券分析师将其看成是房地产调控政策放松的前兆，房地产作为民生经济的宏观组成部分，“需要防止土地价格下跌可能带来系统性风险”，因此地产调控政策可能会放松。
资本市场对此已经提前反应，本周四国兴地产、金丰投资等4股强势涨停、中茵股份和天保基金也于周三提前涨停，而周五在万科等房企出手增持的背景下，地产股再度逆市飙涨。
松动可能性有多少？
如果联系去年的一系列调控政策来看，相比“政策调控松动说”，“调控方法转变说”似乎更为靠谱，而这次房地产再融资更偏向于释放出来“政府对房地产的调控趋于市场化”的政策信号，即希望通过市场规则，在有效控制整体风险的前提下，支持房地产商增加供应能力。
作为宏观经济的重要组成部分，房地产被需要，但是却又不能成为一个民生问题，因此温和的挤泡沫可谓是最佳方法，即“一方面通过收缩信贷以及非常规渠道，来挤出泡沫，警示市场其中蕴含的风险；一方面开放常规的再融资渠道，让企业通过股权等正常渠道获得融资”。
不过从短期来看，此次房地产再融资开闸虽然超出保障房项目的预期，但是想要迅速改善房企的现金流，可能不及预期。
其一，目前已经有40多家上市房企排队，现金认购达到900亿，而其中不可能所有项目都获批；而从资本市场上来看，目前房地产板块估值水平较低，多数房企再融资价格高于目前市价，所以短期内房企集中兑现再融资方案可能性不大。此外，融到资的企业财务状况会有所改善，但盈利能力并不能得到提高。
摩根大通也持类似看法，虽然个别城市会根据本地具体情况，酌情出台一些松绑政策，但这种松动不太可能发展成为整个国家政策的转变。
人民币贬值风险压顶
不过，在楼市市场调控中，当“行政的手”开始淡出，而“市场的手”开始主导的时候，各类市场因素则开始发挥最大的作用，而除了房企再融资开闸的利好之外，房企更需要担心的是人民币贬值以及美联储继续退出QE给资金渠道带来的压力。
此前房地产的负债来源主要是三个，第一是银行贷款，第二个是民间融资，第三个即海外的融资，而目前随着对影子银行的监管加紧，想从前两种渠道融资并不太容易，而在美联储坚定推出QE步伐的情况下，海外融资成本恐怕要增高。
本周四，耶伦在其首秀上宣布美联储继续退出QE，并将结束低利率时点的表述由此前的“相当长时间”转为“6个月左右”强化市场对美联储提前加息的预期。
美联储继续放宽量化宽松的步伐的后果之一是，在美联储的宽松步伐放缓直至进入紧缩趋势以及美国经济好转的背景下，会吸引资本向美国和美元资产回流，美元已进入升值周期。
人民币汇率贬值也是衍生风险。根据摩根史丹利的分析，目前人民币离岸市场上存在大量做多人民币的杠杆合约，这些合约的”下档保护价“不少在6.2附近，一旦汇价升破6.2，会导致这些合约止损离场，可能引发速美元/人民币汇率加速上涨，即加速人民币汇率下跌。
市场上已经有所表现，美联储19日召开会议之后，隔夜美元指数大涨近1%并站上80点整数关口，而20日20日人民币对美元汇率中间价报6.1460，较前一交易日下跌109个基点，创年内新低。
美元兑人民币汇率上涨对于房企的海外发债而言是坏消息，海外债券一级市场曾经在2012年下半年以来各国政府普遍实施宽松的货币政策之时出现井喷，而美元升值的趋势下，这一规模无疑会迅速缩小。交银国际洪灏也分析认为，我国部分城市房地产价格已急升至泡沫水平。若以史为鉴，人民币贬值将会是资产价格上涨的强大阻力，这些资产主要是房地产。
三个融资渠道受阻，加之国内资本市场融资渠道尚不明朗的情况下，房企最快的筹集手法无疑是促销卖房。
一个现象是，自去年美联储宣布逐步缩减量化宽松步伐之后，以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商在新年开始之际大幅降价；此外，万科地产和保利地产本周也被媒体爆出有楼盘大幅降价。
巧合的是，相对于容易通过海外发行债券筹集资金的长江实业和新鸿基等港股上市公司而言，万科和保利这两家地产是为数不多成功发行海外债券的房企之一。
