李嘉诚又开始卖楼了。

11月初，泛海控股发布公告称，将动用38.22亿港元收购和记黄埔旗下的香港上市公司和记港陆71.36%股权。

和记港陆主要的资产是位于上海路98号港陆黄埔中心和上海黄浦区西藏中路18号港陆广场的商业物业，其收入来源主要靠租金和利息。

在商海浮沉一生的李嘉诚为何连续出手内地物业？

市值基础上又溢价111%

截至9月30日，和记港陆净资产价值为41.7亿港元，而泛海控股相当于以53.2亿港元的总代价收购和记港陆，溢价1.28倍，从市净率来看，泛海控股收购价并不算贵。但香港和内地会计准则在计算物业价值所采取的方法不同，香港采取的公允价值，而内地则是账面价值。即对于和记港陆来说，其旗下投资物业已经按市值计算。

根据和记港陆提供的三季报显示，其流动资产合计29.3亿港元，非流动资产合计17亿港元，没有有息负债，负债总额仅为2.95亿港元。在流动资产里最大的资产在现金及现金等价物大约为26.2亿港元，其次为三个月到期的银行存款为2.87亿港元。非流动资产里最大价值为投资物业约为10.23亿港元，其次为可供出售的财务资产6.7亿港元。

可以看出在和记港陆的资产里，位于能让泛海控股溢价收购的就是投资物业，即位于上海的两栋商业地产，而截至9月30日，该投资物业公允值约为10.23亿港元，但是泛海控股大约为整体和记港陆估价为53.2亿港元，在假设其他资产价值不变的情况下，如果与归属母公司所有者权益相比，笔者认为，泛海控股此次收购多出了大约11.4亿港元，即泛海控股为投资物业溢价了约11.4亿港元，如果按资产评估法来考量，和记港陆的投资物业增值约111%。如果与全体所有者权益相比，泛海控股溢价了大约9.8亿港元，物业增值约95.8%。

根据和记港陆年报披露其物业项目总共建筑面积大约在38849平方米，如果按增值11.4亿港元计算，该商业地产折合每平米55000港元，即每平米约44000元人民币（不包括地下停车场的面积价值）。

笔者网上查询两处商业地产项目评估价分别为港陆黄浦中心每平米27370元，港陆广场每平米36583元，两处均价约为每平米31976元。

悲观态度早现

那么到底什么原因导致李嘉诚出手和记港陆上海的两栋物业？

2011-2013年，和记港陆物业净收入增速持续下滑，分别为2%、1.69%、-0.6%。另外，管理层对其物业资产的看法也表露于和记港陆的年报中。

尤其是自2011年开始，管理层对未来的展望开始出现谨慎的态度。例如在2011年年报里其表达对未来的看法“鉴于经济复苏停滞不前，以及欧债危机恶化，由于上海办公室单位供应充足，预期来年在出租率及租金收入上升方面是挑战的一年。”

2012年年报里表述如下，“随着上海非核心商业区较低租金的办公室供应增加，租户对取得优惠租赁条款及具竞争力的租金的要求提高。 因此，来年两幢办公室及商业物业在出租率及租金上升方面对于本集团而言将会是具挑战性的一年。”

2013年表述则更为悲观，“随着上海外围新开发商业区内邻近地铁线及具有先进建筑规格的办公楼宇数量增加，且彼等办公楼宇于很多情况下亦能提供吸引之首次租金组合，本集团的两幢办公室及商用物业于争取租户方面正面临日益激烈之竞争。”

和记港陆在上海的物业建于上世纪90年代初期，建筑本身从设施到外观都无法与大批新建的商业地产相比，自然其租金价格也就竞争力减弱。

从以上管理层的态度，也可以看出其实李嘉诚早有出售之意。

另外，在李嘉诚出售之前，即2014年半年报和2014年三季报的资产方面存在较大变化。流动资产较年初减少45%，总资产减少约29%，减少项目主要是现金及现金等价物，该科目大约减少32%，约为减少了12.6亿港元