作者：残剑

这是一个大家都容易忽视的问题，但对于房产投资人来说，是必须要面对的。

这是屡次强调的一个问题：在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现，如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。

现在买进，相对于年初或者三个月前，应该是在高位，如果未来三年内不再上涨或者缓涨，我们就相当于炒到了山顶或次山顶，然后在上边站岗放哨，就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了三年岗，要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套，真不知道他们什么时候才能解脱。

在市场疯狂的时候，有一类人更加疯狂，指的就是散户，我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了，相反，那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去，这不能不让人警惕。

这个时候，任何利好都会被无限放大，如地王、如供求、如自贸区等等，但这些在市场不好的时候，则如空气一样轻飘，不会被人重视，因此，现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退，到那时，路归路、桥归桥，一切水落石出，我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗？

下面就让我们分析一下三年之后，到那时，看看你的房子卖给谁？

三年之后，按照最快速计算，就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了，如果说现在的大部分都是炒房客，到那时应该大部分都该抛售房子，在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候你能轻易地找到下家吗？这一点，尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考，可别到了该变现的时候傻眼了。

三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收，如增值税按照商业地产的30%或60%征收，如此，你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右，这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等，更要命的是再来一次严厉限购。

此外，房价暴涨之后，政府必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期，但如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，未来的一手房投放量大幅增加，到那个时候，就不再是现在的供不应求，而是供大于求，到那时，你的二手房还能是个香饽饽吗？

看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？

如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

事实上，在2006年到2016年这10年间，真正容易出手变现的时间只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，还有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易变现，即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

很多人，都想在房产投资上挣到钱，但我可以明确的告诉你，能在房产投资上挣到钱的不足5%，和炒股一样，大多数都成了垫脚石，只有塔尖上的少数人能够挣到大钱，而且可以全身而退，而这一批人很早以前都扫货进场了，现在都已经隐退或正在悄悄地出货，按照他们的话说，现在是最佳的变现时间，而不是最佳的进场时机。